כמה זמן לוקח פינוי בינוי?

כל מה שצריך לדעת על התהליך

פרויקטים של פינוי בינוי הם מהפתרונות המרכזיים לחידוש פני הערים בישראל, אך אחת השאלות הנפוצות ביותר בקרב דיירים המעוניינים בתהליך היא: כמה זמן לוקח פינוי בינוי? תהליך זה כולל שלבים רבים, החל מאיתור היזם ועד לאכלוס הדירות החדשות, ולכן משכו עשוי להשתנות בהתאם לגורמים שונים. במאמר זה נסקור את כל שלבי הפרויקט, הגורמים המשפיעים על משך הזמן, וכיצד ניתן להאיץ את התהליך.

שלבי פרויקט פינוי בינוי והשפעתם על משך הזמן

• שלב ראשוני – בדיקת היתכנות (כשנה-שנתיים)
  • השלב הראשון בתהליך הוא בדיקת היתכנות, שבה נבדקים הקריטריונים הכלכליים, המשפטיים והתכנוניים של הפרויקט. בשלב זה:
  • דיירי המתחם צריכים להתארגן ולבחור נציגות.
  • יש לפנות ליזמים ולבצע סקר שוק.
  • אדריכלים ומומחי תכנון בודקים את אפשרות הבנייה במקום.
  • בדיקות כלכליות ייקבעו אם הפרויקט כדאי מבחינה פיננסית.
  • שלב זה עשוי להימשך בין שנה לשנתיים, בהתאם לרמת המעורבות של הדיירים ויעילות התהליך.
• חתימות הדיירים על הסכם עם היזם (כשנה)
  • לאחר קבלת ההחלטה לצאת לדרך, נדרש רוב של 80% מבעלי הדירות כדי לקדם את הפרויקט. חתימת ההסכמים כוללת:
  • ניהול משא ומתן בין הדיירים ליזם.
  • ניסוח והסכמה על חוזה פינוי בינוי.
  • אישור עקרוני של גורמים מוניציפליים לפרויקט.
  • כמה זמן לוקח פינוי בינוי בשלב זה? ברוב המקרים, מדובר בתקופה של כשנה, אך במקרים שבהם יש התנגדויות משפטיות מצד דיירים סרבנים, השלב עשוי להתארך.
• אישורים ותכנון מפורט (שנתיים-שלוש)
  • זהו השלב שבו היזם פועל לקבלת כל האישורים הנדרשים מהרשויות, כולל:
  • הכנת תב"ע (תוכנית בניין עיר) ואישורה בוועדות התכנון.
  • קבלת היתרי בנייה מהוועדה המקומית.
  • תכנון אדריכלי מפורט של הפרויקט.
  • משך הזמן הממוצע לשלב זה הוא שנתיים עד שלוש שנים, אך עשוי להתארך אם יש התנגדויות או בעיות ביורוקרטיות.
• פינוי הדיירים והריסת המבנים (חצי שנה – שנה)
  • לאחר קבלת ההיתרים והשלמת החוזים, הדיירים מפונים למגורים זמניים, והבניינים הישנים נהרסים. התהליך כולל:
  • מציאת דיור חלופי במימון היזם.
  • פינוי הדירות והובלת החפצים.
  • קבלת פיצויים במקרים של עיכובים.
  • משך הזמן שלב זה נע בין חצי שנה לשנה, תלוי בגודל הפרויקט ובזמינות פתרונות הדיור הזמניים.
• בניית הפרויקט החדש (שלוש-חמש שנים)
  • לאחר הריסת המבנים הישנים, מתחילה הבנייה בפועל, שכוללת:
  • חפירות ויסודות.
  • הקמת המבנים החדשים.
  • עבודות פיתוח סביבתי.
  • משך הזמן תלוי בגורמים כמו מורכבות הפרויקט, זמינות חומרי הבנייה, ומזג האוויר, אך לרוב מדובר בכ-שלוש עד חמש שנים.
• מסירת הדירות ואכלוס (חצי שנה – שנה)
  • עם סיום הבנייה, מתחילים תהליכי האכלוס:
  • ביצוע בדיקות איכות ובטיחות.
  • רישום הזכויות של הדיירים החדשים בטאבו.
  • קבלת טופס 4 (אישור אכלוס מהרשות המקומית).
  • שלב זה אורך בין חצי שנה לשנה, תלוי במספר הדיירים ובתיאום עם הרשויות.

מה משפיע על משך הזמן של פינוי בינוי?

• הירתמות הדיירים – ככל שהדיירים מאוחדים יותר ומביעים הסכמה מהירה, כך התהליך מתקדם ביעילות רבה יותר. במקרים של התנגדויות דיירים סרבנים, ייתכן עיכוב של שנים עד להשלמת ההליכים המשפטיים.
• התנהלות היזם – ניסיון היזם משפיע משמעותית על קצב התקדמות הפרויקט. יזם מקצועי ומנוסה ידע לקדם את שלבי האישור והבנייה במהירות ויעילות.
• תהליכים בירוקרטיים – האישורים מהרשויות המקומיות והוועדות הארציות עשויים לקחת שנים, במיוחד אם יש צורך בשינוי תב"ע או קיים עומס על מוסדות התכנון.
• גורמים חיצוניים – משברים כלכליים, שעלולים לגרום לעצירת המימון לפרויקט, מחסור בכוח אדם בענף הבנייה, ושינויים רגולטוריים העלולים להוסיף שלבי תכנון ואישור חדשים.

איך ניתן להאיץ את התהליך?

• ✅ בחירת יזם מנוסה – עבודה עם יזם בעל ניסיון מוכח בפרויקטים של פינוי בינוי תבטיח התנהלות מהירה ויעילה.
• ✅ גיבוש דיירים והסכמה מהירה – ככל שהדיירים יגיעו להסכמות מוקדם יותר, כך ניתן יהיה לקדם את שלבי החתימות והתכנון ביעילות.
• ✅ עבודה מול מומחי תכנון ומשפט – עורכי דין המתמחים בהתחדשות עירונית יכולים לסייע לקיצור הליכים משפטיים ולקדם את הפרויקט במהירות.
• ✅ מעקב אחר התקדמות הפרויקט – דיירים פעילים שדואגים להתעדכן וללחוץ על הגורמים הרלוונטיים יכולים לקדם את קצב ההתקדמות ולמנוע עיכובים מיותרים.

סיכום: כמה זמן לוקח פינוי בינוי?

משך הזמן של פינוי בינוי תלוי בגורמים רבים, אך בממוצע: