פינוי ובינוי מא' ועד ת':
המדריך להתחדשות עירונית

תהליכי פינוי-בינוי מזמנים התחדשות עירונית נגישה לכלל האוכלוסיות, משפרים איכות חיים, מגדילים שווי נכסים בכמיליון ש"ח בממוצע ותורמים לצמצום משבר הדיור. למרות אתגרים ביטחוניים, משפטיים, כלכליים ומורליים שהשפיעו על עלייה של 20.6% במכירות דירות ברבעון האחרון, קיים ביקוש גבוה מבעלי דירות, יזמים ורגולטורים לקידום פרויקטים של פינוי-בינוי. נציגות דיירים מלוכדת, יזם מנוסה ועמידה בבירוקרטיה הם בסיס להצלחת התהליך המורכב והמרגש.

פרויקט פינוי-בינוי הוא הרפתקה מרגשת עבור בעלי דירות ישנות, אך לעתים גם מבלבלת ומלחיצה. השאלות הבוערות ביותר נוגעות ללא ספק לתמורות המגיעות לדיירים תמורת הסכמתם לפרויקט. האם מדובר רק בדירה חדשה ומוגדלת או שמא ניתן לקבל גם הטבות נוספות מהיזם? ומהו בעצם גודל הדירה שאפשר לצפות לה? האם זה משתנה בין ערים שונות?

התשובות לשאלות אלו אינן תמיד אחידות, אך בשנים האחרונות חל שיפור משמעותי בתחום. הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הוציאה המלצה לסל זכויות אחיד עבור היזמים, שכולל ברוב הערים תוספת של 12 מ"ר לשטח דירת התמורה. אומנם יש יוצאות דופן, כמו ירושלים עם 25 מ"ר או ערים מסוימות במרכז שלא מאשרות הגדלה כלל, אך רוב הדיירים יכולים לצפות למרפסת שמש בגודל 12 מ"ר, חנייה צמודה, לעתים גם מחסן ובוודאי מפרט טכני מודרני ועדכני. את שטח הדירה הקיימת ימדדו על פי המצב הקיים בפועל ולא לפי נסח טאבו, כך שמרפסות שנסגרו בדירות ישנות יחשבו כשטח לכל דבר ועניין. באחריותו של היזם להזמין מודד מוסמך שיבדוק זאת. בכל הקשור לתמורות, חשוב מאוד לדרוש בדיוק את מה שמגיע ולהימנע מפיתוי להבטחות מופרזות של יזמים. עדיף לבחור בחברה רצינית שתעמוד בלוחות הזמנים ותספק בניין באיכות גבוהה, מאשר ב"מתנות" חסרות משמעות אמיתית.

קצת היסטוריה: בשנת 2005 נכנס לחיינו חוק תמ"א 38. מטרתו הבסיסית היא הכלת תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה בישראל. או במילים אחרות: המדינה החלה לגלגל את האחריות לחיזוק הבניינים אל בעלי הדירות.

על פניו, נשמע הגיוני, בעלי הדירות יחזקו את הבניין וישדרגו אותו, יזכו בזכויות בניה לדירות נוספות שיוכלו למכור ליזם וכולם יצאו מורווחים. אבל בפועל, היישום של תמ"א 38, היה מאוד מסובך מבחינה הנדסית והתאים למקרים בודדים בארץ. לכן, בשנת 2010 יצא תיקון לחוק, שנקרא תמ"א 2 ובמסגרתו מתאפשרת הריסה של הבניין ובניה מחדש - או כפי שאנחנו מכירים אותו היום: פינוי-בינוי. יוזמות של פינוי-בינוי הן הגיוניות, "קלות" יותר ליישום, רווחיות יותר לכל הצדדים ומקדמות שוויון חברתי מובהק. שכן, ביישום פינוי-בינוי, המדינה למעשה מעניקה את הכסף לבעלי הדירות הישנות בשכונות ותיקות, משדרגת את איכות חייהם ומצמצת את משבר הדיור תוך חיזוק מעמדות מגוונים.

מהלך של פינוי-בינוי למעשה מאפשר התחדשות עירונית נגישה שאינה שמורה רק לעשירון העליון אלא מאפשרת למעמד הביניים להמשיך להחזיק בנכסים ראויים, להשביח את שווי הנכס (בכמיליון ש"ח בממוצע) ולחיות בכבוד.

לפני שמתחילים, יש לנשום עמוק ולהבין שמדובר במסע של 8 שנים. הוא עומד להכיל הכל מהכל; בירוקרטיה ורגש, פחד ותקווה, סבלנות ודמיון. הכל יתחיל בבדיקה ראשונית, אותה יוכלו לבצע יזם, אדריכל או העירייה - כך תוכלו לדעת אם איזור הבניין שלכם בכלל מתאים להתחדשות עירונית והאם יושג רווח משמעותי מספיק כדי שהפרויקט ישתלם. במידה והתשובה לשאלות האלו תהיה "כן", יתחיל גיוס בעלי הדירות.

בשלב הראשוני הזה, מדובר ברתימת בעלי הדירות לתהליך, כדאי לידע את כולם על היוזמה, ליצור נציגות מטעם הבניין ולהשאיר את כולם מעודכנים במהלך. השלב הבא הוא בחירת יזם וצוות מלווה לפרויקט שיכלול עורך דין, מפקח ושמאי, שכרם של כל אלו ישולם כמובן ע"י היזם שתבחרו. בדרך כלל, נציגות הבניין תראיין את בעלי המקצוע ותאשר את הבחירה עם שאר בעלי הדירות. בשלב מאוחר יותר בתהליך, כלל בעלי הדירות יחתמו על ייפוי כוח לעורך הדין שייצג אותם בעסקה. בהזדמנות זו, ניתן יהיה להחתים את הדיירים על מסמך שנקרא "מינוי נציגות" וכך אותה נציגות מתוך בעלי הדירות, תקבל מינוי רשמי והחברים בה יוכלו לנהל מו"מ בשם כלל בעלי הדירות ולהתקדם לחוזה משפטי בשם הבניין כולו. מנסיוננו בקן התור, נציגות דיירים חזקה שדוחפת ומקדמת היא הבסיס המרכזי להצלחת פרויקט ולתהליך בריא ונכון של פינוי ובינוי.

לאחר צעדי ההתנעה הראשוניים, מגיע השלב ששמו הולך לפניו ושרבים חוששים ממנו (לא בהכרח בצדק), שלב החתימות, שיכול לערוך בין חודש לשנתיים. כדי שהפרויקט יצא לדרך, דרוש רוב של 67% מבעלי הדירות. מהירות החתימות, תלויה במידה רבה ביזם. יזם שעשה עבודה חברתית מוקפדת ונתן לבעלי הדירות תחושה בטוחה ושקופה, יקדם בפירוש חתימה מהירה. לאחר קבלת רוב שאישר פינוי ובינוי, יתקיים סבב חתימות נוסף שבו דרושים 100% מהקולות כדי להתחיל את התהליך. במקרים נדירים מאוד, ישנו דייר שאינו חותם וכלפיו מופעל נוהל של "הליך תביעת דייר". מתוך ההיסטוריה שלנו בקן התור, אפשר להגיד בביטחון שנדיר להגיע למצב כזה. סירוב של חתימה, לרוב מגיע מחששות עמוקים של אדם אשר ניצב בפתחו של תהליך גדול ומשמעותי. את החששות האלו ניתן להפיג די בקלות ע"י הקניית ידע ושקיפות מלאה בנוגע לתהליך.

בחירת היזם היא ההחלטה הקריטית ביותר בפרויקט; לא כל חברה עם ניסיון בבניה ובמגורים היא בהכרח בעלת ניסיון בהתחדשות עירונית. ראשית, יש לבדוק את החברה; אפשר ללכת לראות בניינים שבנתה, לדבר עם דיירים שגרים בדירות ולבחון את מצבן לאחר 10 שנים או יותר. כשאנחנו מדברים על ניסיון בהתחדשות עירונית, הכוונה היא בעיקר לוודא שליזם יש את היכולת וכח האדם המתאים לגבש דיירים ולהוביל אותם בבטחה. הניסיון הזה ישתקף גם בעובדי החברה, כדאי לשים לב שאנשי הקשר עם העובדים של החברה ולא מדובר ב"מאכרים" חיצוניים שיתפוגגו אחרי חתימת החוזה. קשר אישי ואנשים מחוייבים ואמינים הם סימנים חיוביים מאוד בהתנעה של תהליך התחדשות עירונית. מבחינה פיננסית, ניתן להתרשם מחברה ע"י הוצאה של דוחות BDI. אלו דוחות שמשקפים את מצבה הכלכלי של החברה באובייקטיביות. ב"קן התור", נוהגים להציג לדיירים מכתב המלצה מהבנק כדי להוכיח בצורה הכי אובייקטיבית את היכולת של החברה לעמוד בפרויקט.

כלל ברזל (שלא הרבה יודו בו): אם היזם הוא גם קבלן, מדובר ביתרון. ב"קן התור", לדוגמה, אנחנו יוזמים את הפרויקט משלב התארגנות הדיירים, דרך קידום התכנון ועד בניית הפרויקט ומסירתו. כלומר, אנחנו היזם והקבלן, האמא והאבא. הבניינים שאנחנו בונים הם כרטיס הביקור שלנו, ויש לנו אינטרס עצום לקחת אחריות על כל השלבים.

ומה בנוגע לניסיון של היזם בעיר? חשוב יותר משנדמה לכם. ההיכרות עם האנשים בעירייה ויכולת הובלת תהליכים מורכבים מול גורמי התכנון והרישוי משפיעות מאוד על האפקטיביות של התהליך. יזם שמכיר את החומר האנושי של העיר ופועל באותה עיר ידע להביא תוצאה יותר טובה בפחות זמן. זה משחק במגרש הביתי שלו. בשורה התחתונה, בחירת יזם היא חתונה. כדי להיות בטוחים, שווה להשוות בין ההצעות של יזמים שונים לפני שמחליטים. חשוב לשים לב - אם היזם לוקה ב"אופטימיות יתר", אם הוא מציע תמורות חריגות מהמקובל ואומר "כן" לכל בקשה שמופנת לעברו, צריכה להידלק נורה אדומה. יתכן שההבטחות שלו אינן ראויות ומעידות על חוסר ניסיון. לפעמים "לא" מיזם, יעיד על מקצועיות, יעילות והיתכנות לתהליך מהיר יותר. עם כל זאת, החתימה הסופית מבוססת במידה רבה על תחושת בטן ואינטואיציה. הקשיבו לאינסטינקט שלכם כלקוחות ובחנו עם מי אתם מסוגלים לעבור את הדרך הזו.

בחתימה על הסכם פינוי-בינוי, הדיירים עומדים בפני צומת גורלית. מצד אחד, ההסכם אמור להבטיח את זכויותיהם ולהגן עליהם מפני כל תרחיש אפשרי. הוא חייב לפרט במדויק את התמורות להן הם זכאים - שטח הדירה החדשה, גודל המרפסת, מיקום החנייה והמחסן, גובה דמי השכירות בתקופת הבנייה ועוד. יתר על כן, עליו להגדיר בבירור את לוחות הזמנים ולכלול ערבויות וביטחונות משמעותיים, כמו ערבות חוק מכר על מלוא שווי הדירה העתידית. רק כך יוכלו בעלי הדירות לישון בשקט בלילה, ביודעם שההשקעה שלהם מוגנת היטב.

מצד שני, גם ליזם יש אינטרסים לגיטימיים שההסכם צריך לשמור עליהם. הדיירים מתחייבים לשתף איתו פעולה, לחתום על מסמכים נדרשים ולפנות את הדירות בזמן. אך מה קורה אם אחד הצדדים אינו עומד בהתחייבויותיו? לשם כך ההסכם חייב לכלול סעיפים ברורים המאפשרים את ביטולו במצבים מסוימים - כמו אי-עמידה בלוחות זמנים או חוסר יכולת לספק את התמורות שהובטחו. במקרים אחרים, כמו החלטה עירונית נגד קידום הפרויקט או קשיים בהשגת מימון בנקאי, יוכלו שני הצדדים להיפרד כידידים ללא קנסות. בסופו של דבר, על אף המורכבות המשפטית, הסכם מנוסח היטב הוא הבסיס ההכרחי ליציאה לדרך משותפת ארוכה ומאתגרת זו, כי גם בחתונה הזו, כמו בכל חתונה, יש אופציה לגירושין יפים ומכובדים.

לאחר חתימת ההסכם עם היזם והצוות המלווה, מתחילה ההתמודדות עם הליך בירוקרטי מורכב. נדרש שינוי תב"ע, הליך תכנוני סבוך הדורש אישורים מגורמים רבים - ממחלקות העירייה השונות, דרך ועדות התכנון, ועד לרשויות הארציות כמו חברת חשמל, רשות העתיקות או פקיד היערות. התהליך מלווה בדיונים רבים, מאבקים בין שמאים ולעתים גם בהתנגדויות רבות שמתפתחות לעיתים למאבקים משפטיים ממושכים. התוצאה - פרויקטים שלוקח להם 5 שנים במקרה הטוב, אך בממוצע נמשכים בין 6 ל-8 שנים, ובמצבים מסוימים אף 15 שנה ויותר או נגנזים לגמרי. כן, אלו הם חיינו…

עם זאת, יזמים מנוסים לומדים לנווט במבוכים האלה ביתר יעילות. הם מתחילים לקדם את שינוי התב"ע במקביל למשא ומתן המשפטי, ומנהלים דיאלוג רציף ומקביל מול כל הגורמים בעירייה וברשויות הרלוונטיות. לאחר קבלת האישורים וההסכמות, מתפרסמת התוכנית להתנגדויות הציבור. מכאן, אם לא מוגשות התנגדויות משמעותיות, נותר להמתין בסבלנות עוד כ-3 עד 6 שנים, ובסופן תקבל התוכנית תוקף סטטוטורי ויתאפשר להוציא היתרי בנייה, להודיע על מועדי פינוי דירות, ולהתחיל סוף סוף לראות טרקטורים על הקרקע. במילים אחרות - דרך ארוכה וקשה, אך כזו שניתן לקצר באמצעות ניסיון, הבנה מעמיקה של התהליך וקשרי עבודה טובים של היזם עם כלל הגורמים המעורבים.

בשנים האחרונות, יותר ויותר חברות יזמיות נכנסות לעולם ההתחדשות העירונית, וזאת ממניעים כלכליים ברורים. בפרויקט יזמות רגיל, עלות רכישת הקרקע מהווה נתח עצום מתקציב הפרויקט. לדוגמה, יזם שרוצה להקים פרויקט בן 100 יחידות דיור בפתח תקווה, יידרש להשקיע סביב 100 מיליון שקלים רק עבור רכישת הקרקע. לעומת זאת, בפרויקט פינוי-בינוי, היזם מקבל את הקרקע מבעלי הדירות ללא עלות, תמורת התחייבות לבנות עבורם דירות חדשות. מודל ה"קומבינציה" הזה מאפשר ליזמים להתניע מספר רב של פרויקטים במקביל בהשקעה ראשונית נמוכה יחסית, וליצור לעצמם עתודות קרקע משמעותיות לשנים הבאות.

אך המודל הזה מעלה שאלות רבות עבור בעלי הדירות, שחשוב שיבינו את המנגנון הכלכלי על מנת למקסם את התמורות שלהם. נקודת המפתח היא ה"מכפיל" - היחס בין מספר הדירות שהיזם מתחייב לבנות עבור הדיירים, לבין מספר הדירות הנוספות שיוכל למכור בשוק החופשי. ככל שמחירי הדירות באזור גבוהים יותר, כך היזם יוכל להסתפק במכירת מספר קטן יותר של דירות על מנת לממן את הפרויקט, ולכן ה"מכפיל" יהיה נמוך יותר. כך למשל, בעוד שבתל אביב מכפיל של 2 (50 דירות הריסה, 100 דירות חדשות) הוא נורמה, הרי שבאשקלון המכפיל עשוי להגיע ל-6. את המכפיל הסופי קובעים בדיונים מרתוניים בין שמאי היזם לשמאי הוועדה המחוזית, על בסיס דו"חות כלכליים מפורטים. לכן, דיירים המעוניינים למקסם את התמורות שלהם, יכולים לשכור שמאי משלהם שיבחן את הנתונים וייעץ להם מתי יש עוד מקום למיקוח מול היזם, ומתי דווקא כדאי להם לוותר כדי לא לסכן את יציאתו לפועל של הפרויקט.