נדל"ן בסגנון אחר: האסטרטגיה הכלכלית שהופכת יזמים למלכי פינוי-בינוי (ואיך לא ליפול בפח)

בשנים האחרונות, יותר ויותר חברות יזמיות נכנסות לעולם ההתחדשות העירונית, וזאת ממניעים כלכליים ברורים. בפרויקט יזמות רגיל, עלות רכישת הקרקע מהווה נתח עצום מתקציב הפרויקט. לדוגמה, יזם שרוצה להקים פרויקט בן 100 יחידות דיור בפתח תקווה, יידרש להשקיע סביב 100 מיליון שקלים רק עבור רכישת הקרקע. לעומת זאת, בפרויקט פינוי-בינוי, היזם מקבל את הקרקע מבעלי הדירות ללא עלות, תמורת התחייבות לבנות עבורם דירות חדשות. מודל ה"קומבינציה" הזה מאפשר ליזמים להתניע מספר רב של פרויקטים במקביל בהשקעה ראשונית נמוכה יחסית, וליצור לעצמם עתודות קרקע משמעותיות לשנים הבאות.

אך המודל הזה מעלה שאלות רבות עבור בעלי הדירות, שחשוב שיבינו את המנגנון הכלכלי על מנת למקסם את התמורות שלהם. נקודת המפתח היא ה"מכפיל" - היחס בין מספר הדירות שהיזם מתחייב לבנות עבור הדיירים, לבין מספר הדירות הנוספות שיוכל למכור בשוק החופשי. ככל שמחירי הדירות באזור גבוהים יותר, כך היזם יוכל להסתפק במכירת מספר קטן יותר של דירות על מנת לממן את הפרויקט, ולכן ה"מכפיל" יהיה נמוך יותר. כך למשל, בעוד שבתל אביב מכפיל של 2 (50 דירות הריסה, 100 דירות חדשות) הוא נורמה, הרי שבאשקלון המכפיל עשוי להגיע ל-6. את המכפיל הסופי קובעים בדיונים מרתוניים בין שמאי היזם לשמאי הוועדה המחוזית, על בסיס דו"חות כלכליים מפורטים. לכן, דיירים המעוניינים למקסם את התמורות שלהם, יכולים לשכור שמאי משלהם שיבחן את הנתונים וייעץ להם מתי יש עוד מקום למיקוח מול היזם, ומתי דווקא כדאי להם לוותר כדי לא לסכן את יציאתו לפועל של הפרויקט.